1 Teil der Serie „Die fristlose Kündigung“ Heute: Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs

UPDATE zum 1.4.2020: 10 Jahre ist es her, dass ich diesen BLOG Beitrag geschrieben habe – 10 Jahre galten die dort genannten Regelungen. Ab huete, dem 1.4.2020 bis vorläufig zum 30.6.2020 gelten diese Regelungen nicht, wenn die Miete wegen der sogenannten COVID-PAndemie nicht gezahlt wurde.

Alle Einzelheiten dazu sind in dem neuen BLOG Beitrag aufgeführt.

Die außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges stellt den „Regelfall“ in der mietrechtlichen Praxis dar.  Wann ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug vorhanden ist bestimmt § 543 Absatz 1Satz in Verbindung mit  2 Nr 3 a und 3b BGB:

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

…..3.der Mieter

a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

In diesen wenigen Sätzen sind eine Menge Begriffe und Regelungen erläuterungsbedürftig:

Es gibt 2 Varianten der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges:

• Die fristlose Kündigung wegen Rückstandes eines „nicht unerheblichen Teils“ der Miete über einen Zeitraum von zwei aufeinanderfolgenden Terminen (§ 543 Absatz 2 Nr 3a BGB);
• Die fristlose Kündigung wegen Rückstandes von insgesamt mehr als 2 Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten.

Es gibt bei den Kündigungsmöglichkeiten ein Zeitmoment: Entweder wird ein nicht unerheblicher Teil  über einen Zeitraum von 2 aufeinanderfolgenden Terminen (bei Wohnraum fast immer: Monate) nicht gezahlt oder es fehlt über einen längeren Zeitraum als 2 Monate an einer Monatsmiete von mehr als 2 Monaten.

Was ist nun der Unterschied zwischen den beiden Varianten ?

Vereinfacht gesagt kommt es auf die Höhe der nicht gezahlten Miete in einem Zeitraum von 2 Monaten an.

Nach Variante 1 („nicht unerheblicher Teil“) ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, wenn ein Betrag von mehr als einer vereinbarten Miete (sprich: Monatsmiete) in zwei aufeinanderfolgenden Monaten (dabei sind nur die in diesen Monaten geschuldeten Zahlungen zu bewerten) nicht gezahlt wurde. Dies ergibt sich aus der Legaldefinition des § 569 Abs 3 Nr 1 BGB. Die Rechtsprechung ist dabei recht „brutal“ es reicht bereits ein Verzug von einer Monatsmiete + 1 Cent um eine fristlose Kündigung im Sinne des § 543 B GB zu rechtfertigen.

Die Variante 1 deckt aber nicht den Fall ab, dass nur „gelegentlich“ die Miete gezahlt wird, also über einen Zeitraum von zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht ein geschuldeter Mietzins von mehr als einer Monatsmiete erreicht wird. Hört sich erst mal kompliziert an, ist aber anhand eines Beispiels leicht erklärbar:

Der Mieter behauptet eine Minderung (die nicht besteht) und kürzt die Miete um 30 % pro Monat. Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs 2 Nr 3 a BGB besteht auch bei einer Minderung über 12 Monate nicht, da der Mieter zu keinem Zeitpunkt in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete (für diesen Zeitraum!) in Verzug ist .

Bei der Kündigung nach § 543 Abs 2 Nr 3a BGB (bei Wohnraum) wird also immer nur ein Zeitraum von genau 2 Monaten betrachtet. In diesem Zeitraum sind 2 Monatsmieten zu bezahlen. Ob noch weitere Teilbeträge  aus vorherigen Zeiträumen geschuldet werden ist für die Betrachtung nach § 543 Abs 2 Nr 3a BGB völlig irrelevant. Sind von den für diesen Zeitraum geschuldeten 2 Monatsmieten in der Summe eine Miete bezahlt, besteht kein Kündigungsrecht nach § 543 Abs 2 Nr 3a BGB.

Hier kommt dann § 543 Abs 2 Nr 3b BGB ins Spiel. Danach kann eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn ein Rückstand von mehr als 2 Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten besteht. Das oben genannte Beispiel (Minderung von 30% pro Monat) würde dann nach spätestens 7 Monate zur Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung führen.

Die meisten Kündigungen beruhen auf § 543 Abs 2 Nr 3b BGB, da alleine durch die Möglichkeit der Minderung nach § 536 BGB leicht 2 Monatsmieten erreicht werden. Ob eine solche Kündigung rechtmäßig ist, beurteilt sich nach der Rechtmäßigkeit der Minderung (dazu ein andermal mehr).

Fraglich ist jedoch, was als Miete anzusehen ist ? Die Nettomiete ? Die Bruttomiete ? Was ist mit Nebenkostennachforderungen aus den Vorjahren ?

Die Antwort ist einfach: Die Bruttomiete. Nebenkostennachforderungen aus vergangenen Jahren werden nicht zur Miete gezählt. Mieten von Nebenräumen wie Garage etc werden nur dann zur Miete gezählt, wenn Sie einheitlich in einem Mietvertrag vereinbart wurden. Ist es ein getrennter Vertrag, ist ein Zahlungsverzug nicht für die außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB zu berücksichtigen.

Die fristlose Künndigung wegen Zahlungsverzug hat aber eine Besonderheit:

§ 569 Abs 3 Nr 2 BGB

Danach wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug nach § 543 Abs 2 Nr 3 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit einer wegen der fristlosen Kündigung erhobenen Räumungsklage befriedigt wird (=der Rückstand ausgeglichen wird) oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Die Frist berechnet sich nach der Rechtshängigkeit die nach § 261 ZPO mit der Zustellung der Klage an den Beklagten eingetreten ist.

Wer also eine Räumungsklage auf Grund einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhält, kann anhand des Zustelldatums (steht auf dem gelben Zustellumschlags) ausrechnen innerhalb welcher „Galgenfrist“ er noch die Kündigung (und eventuelle Räumung) aus der Welt räumen kann.

Folge einer vollständigen Befriedigung (eine Teilzahlung genügt nicht) des Vermieters ist, dass das Mietverhältnis unverändert weiter läuft. Falls eine Räumungsklage bereits eingereicht wurde, muss der Vermieter diese Zurücknehmen, allerdings kann er nach § 269 Abs 3 ZPO beantragen, dass der Mieter die Kosten des Räumungsverfahren trägt, was in aller Regel auch so vom Gericht beschlossen wird.

Der genannte „Ausweg“ nach § 569 Abs 3 Nr 2 BGB ist aber nur einmal alle zwei Jahre möglich, eine erneute Berufung auf die Befriedigung ist nicht möglich.

Weiterhin ist zu beachten, dass die Norm des  § 569 BGB ausschließlich für Wohnraumverhältnisse gilt, bei Gewerberaumverhältnissen besteht die Möglichkeit der nachträglichen Zahlung rückständigen Mietzinses zur Aufhebung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht.

Der Vermieter hat bei einer fristlosen Kündigung von Wohnraum wegen Zahlungsverzuges  nur selten eine abschließende Sicherheit, den Mieter auch aus der Wohnung setzen zu können. Daher werden oftmals mit der fristlosen Kündigung auch weitere Kündigungsgründe, insbesondere die der ordentlichen Kündigung, angeführt. Dazu mehr demnächst.