Ich habe hier ja bereits des öfteren über das Thema Kaution geschrieben und war der Meinung, eigentlich alles wesentliche zu dem Thema gesagt zu haben. Aber in der wilden Welt da draußen gibt es doch noch immer Dinge, die einen neuen „Kniff“ reinbringen:
Eine Mandantin legte mir vor kurzem einen formularmäßigen Mietvertrag zur Prüfung vor, bei dem neben der üblichen (aber nach § 551 Absatz 2 BGB iVm § 551 Absatz 4 BGB bei Geldsummen nicht zulässigen) Kautionszahlung zum Beginn des Mietverhältnis der Mieter zur Gewährung eines „Mieterdarlehens“ an den Vermieter in gleicher Höhe verpflichtet war. Mieterdarlehen heißt dabei, dass der Mieter dem Vermieter ein Darlehen über eine Summe Geld gibt, dass verzinst (…..in meinem Fall: 3%…naja, kein üblicher Darlehenszins) aber während der Laufzeit nicht getilgt wird. Die Tilgung erfolgt dann in einer Summe bei Ende der Darlehenszeit. Dass dann natürlich die Darlehenssumme mit anderen Ansprüchen des Mieters (etwa Schadensersatz- oder Nachzahlungsansprüche) aufgerechnet werden ist „reiner Zufall“.
Dies stellt meiner Meinung nach eine „sehr unauffällige Umgehung“ der Kautionsvorschriften des § 551 Absatz 4 BGB dar, wonach eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.
Wenn während der Mietzeit eine Tilgung des Darlehens erfolgt könnte man eventuell über die Wirksamkeit streiten (siehe etwa AG Berlin Neukölln, AZ: 10 C 61/98 vom 22.3.1998 in GE 1999, 1650-1651), ein „Darlehen“ ohne Tilgung ist auf jedenfall eine andere Art von Kaution, die über die Grenze des § 551 Absatz 1 BGB hinausgeht. Und damit unwirksam ist.
Allerdings dürfte damit meistens nicht der gesamte Mietvertrag unwirksam sein (so war es auch in meinem Fall), da eine solche Unwirksamkeit nur dann gegeben ist, wenn der Mietvertrag (grob gesagt) ohne die unwirksame Regelung nicht mehr als eigenständiges, tragfähiges Vertragswerk angesehen werden kann (sogenannter „Blue-Pencil-Test“)