Wie ein Mieter abhanden kommt – Familienrechtliche Zaubertricks nach § 1568a Abs 3 BGB

Im „normalen“ Mietrecht ist das Ende eines Mietvertrages klar definiert: Der Mietvertrag wird durch die Parteien mittels Kündigung beendet. Sind mehrere Personen auf Mieterseite Vertragspartei, können diese nur durch Kündigung aller beteiligten Parteien den Mietvertrag beenden. Eine Entlassung einzelner Parteien aus dem Mietvertrag (unter Fortbestand des Mietvertrags mit den verbleibenden Mietern)  ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich.

Normalerweise.

Die einzige Ausnahme gibt es im Familienrecht. Dort wurde durch die Einführung des neuen „Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit “ kurz FamFG auch der § 1568a BGB eingefügt. Mit dieser Norm wird die „Zuweisung“ der Ehewohnung geregelt. Wird also in einem Scheidungsverfahren die bisherige Ehewohnung einem der Ehegatten zugewiesen, scheidet der andere Ehegatte/Mieter durch den Wohungszuweisungsbeschluss des Gerichts aus dem Mietverhältnis aus.   Dieses Wohnungszuweisungsverfahren ist üblicherweise ein förmliches Verfahren (d.h. ein Gerichtsverfahren) an dem der Vermieter zu beteiligen ist.

Einzige Ausnahme ist die Regelung des § 1568a Abs 3 Nr 1 BGB. Danach kann der bisherige Mieter der Wohnung, der sich mit seinem Ehegatten über die Überlassung der bisherigen Ehewohnung einig ist, ohne Zustimmung des Vermieters aus dem Mietvertrag „aussteigen“ indem er und der andere Ehegatte den Vermieter über die Überlassung der Ehewohnung informieren. Der Mietvertrag wird dann mit dem anderen Ehegatten fortgesetzt, ohne dass es einer Zustimmung des Vermieters bedarf. Der Vermieter hat quasi keine Möglichkeit des Widerspruchs, das Gesetz verweist lediglich auf § 563 Abs 4 BGB.   Danach kann der Vermieter innerhalb eines Monats ab Kenntnis der Überlassung (also des Anschreibens der Mieter) die außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn „in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt„. Der Vermieter kann daher nur dann – trotz des Verlustes eines Mieters – kündigen, wenn außerordentliche Gründe in der Person des Mieters vorliegen, die eine Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Im Endeffekt sind dies also Gründe, die auch in einem „normalen“ Mietverhältnis zu einer Kündigung führen könnten. Die Verweisung des § 1568a BGB auf § 563 Abs 4 BGB ist im Endeffekt nur ein „Feigenblatt“.

Für den Vermieter kann eine deratige Kündigung durchaus nachteilig sein, etwa wenn der „finanziell leistungsfähige“ Mieter auszieht. Denn dann ist es oft nur eine Frage der Zeit, bis das Mietverhältnis „notleidend“ wird, ohne dass der Vermieter die Möglichkeit hat, den anderen Ehegatten als weiteren Schuldner heranzuziehen.

Wird also eine Mitteilung über die Übernahme eines Mietverhältnisses durch einen Ehegatten gemäß § 1568a Abs 3 Nr 1 BGB übersandt, sollte der Vermieter unmittelbar überprüfen, ob es für Ihn Gestaltungsmöglichkeiten gemäß § 563 Abs 4 BGB gibt.