Attacke des Zombie-Mieters

Der zugegebenermaßen etwas reißerische Titel ist eine treffende Beschreibung des drohenden Szenarios wenn ein Mieter ohne Erben in der Wohnung verstirbt. Noch schlimmer ist es , wenn der Mieter – wie ab und an in der Presse zu lesen – erst noch wochenlanger „Liegefrist“ in der Wohnung aufgefunden wird.

Was kann, was muss der Vermieter machen, um nicht von dem Zombie-Mieter in  die „finanzielle Hölle“ hinabgerissen zu werden ?

1. Fall – Der tote Miete ohne (bekannte) Erben

Verstirbt der Mieter, ist der Mietvertrag nicht automatisch beendet, vielmehr wird der Mietvertrag entweder mit den eintretenden „Haushaltsgenossen“ (also Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, WG-Genossen etc.)  gemäß § 563 BGB weitergeführt, oder wird mit den verbleibenden vertraglich aufgeführten Mitmietern gemäß § 563a BGB weitergeführt. Ist weder ein Mitmieter noch ein eintretender „Haushaltsgenosse“ vorhanden, wird gemäß § 564 BGB das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt.

So weit so eindeutig. Was ist aber, wenn der verstorbene Mieter keine Erben hat, entweder weil das Erbe gemäß §§ 1942ff BGB ausgeschlagen wurde oder schlicht und einfach erst einmal kein Erbe aufzufinden ist ?

Für den Vermieter wäre die Kündigung des Mietverhältnis die beste Lösung. Nach § 564 BGB kann der Vermieter   ab Kenntnis des Todes des Mieters und Kenntnis des fehlenden Eintritts eines Dritten in das Mietverhältnis (siehe §§ 563, 563a BGB), den Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die gesetzliche Frist beträgt gemäß § 573c Absatz 1 BGB drei Monate.

Was sich einfach und eindeutig anhört, kann zu erheblichen Problemen führen. Trotz der im Gesetz genannten Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung ist diese nur dann „einfach“ wenn der Erbe bekannt ist. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter fast hilflos. Den wesentliche Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung ist der Zugang der Kündigung beim Empfänger.  Aber an wen soll der Vermieter zustellen, wenn der Erbe nicht bekannt ist ? Und woher soll der Vermieter wissen wer der Erbe des verstorbenen Mieters ist. Eine missliche Lage. Der Vermieter ist zwar theoretisch abgesichert, da er auch nach Versterben des Mieters den Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Erben hat,  allerdings bekommt er bis zum „Auffinden“ des Erbens keine Miete mehr (teilweise kommt es allerdings vor, dass auch die Bank noch nichts vom Ableben Ihres Kunden gehört hat und die Miete per Dauerauftrag oder Lastschrift weiter abgebucht wird). Schlägt ein potentieller Erbe die Erbschaft aus, kann er auch weiterhin nicht wirksam kündigen, es fehlt immer noch der Empfänger der Kündigung.

Die letzte Möglichkeit des Vermieters bei fehlendem und/oder nicht bekanntem Erben ist dann der Antrag auf Einsetzung eines Nachlasspflegers beim zuständigen Amtsgericht gemäß § 1960 ff BGB. Danach kann ein Gläubiger gemäß § 1961 BGB die Einrichtung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Grundsätzlich haben die Vermieter in diesen Fällen auch Anspruch auf Einrichtung einer Nachlasspflegschaft. Allerdings wollen die meisten Amtsgerichte bei einem sogenannten „bedürftigen Nachlass“ – also einem Nachlass, dessen Wert  nicht ausreicht um die Kosten des Nachlasspflegers abzudecken –  einen Gerichtskostenvorschuss für die Kosten des Nachlasspflegers vom Antragsteller. In den letzten Jahren haben aber viele Oberlandesgerichte einer solchen Vorschussanforderung eine Absage erteilt, da nach § 6 Abs 1 Kostenordnung „nur“ die Erben haften. Dieser Meinung haben sich bisher die Oberlandesgericht Hamm (siehe Beschluss des OLG Hamm, vom 22.6.2010 AZ: I-15 W 308/10), das Oberlandesgericht München bezüglich der umfassenden Bestellung eines Nachlasspflegers für Kündigung und Räumung (siehe Beschluss des OLG München vom 20.3.2012, AZ: 31 Wx 81/12) sowie das OLG Köln (Beschluss des OLG Köln vom 10.12.2010 AZ: 2 Wx 198/10) angeschlossen.

Die herrschende Meinung gibt also dem Mieter das Recht ohne Kosten eine Nachlasspflegschaft für Kündigung und Räumung der Wohnung zu beantragen.

Dem Vermieter hilft dies jedoch nur, bei einem unbekannten Erben und einem „bedürftigen Nachlass“ den Schaden zu minmieren. Zwar kann der Vermieter gegenüber dem Nachlasspfleger seine Forderungen anmelden, allerdings ist in solchen Fällen eher die Nachlassinsolvenz und der Ausfall der Forderung wahrscheinlich.

Dem  Vermieter kann daher nur geraten werden, in den Fällen, in denen sich nicht unverzüglich ein Erbe meldet, so schnell wie möglich die Nachlasspflegschaft gemäß § 1961 BGB zu beantragen. Andernfalls kann der Vermieter die Wohnung nicht räumen, da immer die Gefahr besteht das ein möglicher Erbe eine Räumung wegen verbotener Eigenmacht (§ 861 BGB) anficht.

Der rechtssichere Weg das Mietverhältnis zu beenden ist daher der Antrag  auf Bestellung eines Nachlasspflegers sowie die Kündigung des Mietvertrages gemäß § 564 BGB gegenüber dem Nachlasspfleger.

2. Der „faulende Zombiemieter“

Noch schlimmer ist die Lage, wenn der Mieter in der Wohnung verstirbt und erst nach Tagen oder Wochen entdeckt wird. Dies soll immer öfter vorkommen. Hier ist oft eine Renovierung der Wohnung erforderlich. Doch wer kommt für die Kosten auf ? Bei einer Tötung sicherlich der Täter, doch was ist bei einem natürlichen Tod oder einer Selbsttötung ? Können die Erben für die Kosten der Renovierung haftbar gemacht werden ?

Bisher gibt es dazu eine Entscheidung eines Gerichtes, das Amtsgericht Bad Schwartau hatte im Jahre 2001 über die Klage eines Vermieters auf Ersatz von Renovierungskosten gegenüber den Erben der verstorbenen Mieterin zu entscheiden, die mehr als 2 Monate unentdeckt in Ihrer Wohnung lag (siehe AG Bad Schwartau, Urteil vom 5.1.2001, AZ: 3 C 1214/99). Die Vermieterin machte hier knapp 10.000,- DM Renovierungskosten auf Grund des Leichengeruchs sowie Nutzungsentschädigung wegen Unvermietbarkeit der Wohnung gegen die Erben geltend. Das Amtsgericht hat diesen Anspruch mit einer juristisch korrekten Begründung zurückgewiesen, da weder ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung durch das Sterben in der Wohnung vorliegt (Juristendeutsch kann manchmal sehr kalt sein) noch ein zurechenbares schuldhaftes Verhalten der Erben im Rahmen der Versterben der Mietern (die Vermieterin hatte behauptet, dass die Erben sich schuldhaft nicht um die Mieterin gekümmert hatten).

Aus der juristisch korreckten Urteilsbegründung ist aber ersichtlich, dass der Vermieter das Risiko trägt, soweit es zu einem derartigen Todesfall in der Wohnung des Vermieters kommt.

Dann ist der Vermieter in den Fängen der „Zombie-Mieter“……