Die Größe einer vermieteten Wohnung ist Ursache von vielen mietrechtlichen Streitigkeiten. Der Bundesgerichtshof hat seit 2004 (siehe BGH Urteil vom 24.3.2004, AZ: VIII ZR 133/03 ) in nunmehr ständiger Rechtsprechung (zuletzt BGH Urteil vom 16.12.2009 AZ: VIII ZR 39/09) ausgeführt, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vereinbarten Wohnfläche abweicht. Beträgt die Abweichung weniger als 10% liegt kein Mangel der Mietwohnung vor, die Abweichung ist auch nicht bei der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen (siehe BGH Urteil vom 31.10.2007 AZ: VIII ZR 261/06)
Wer nun aber den Verdacht hat, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, muss seine Wohnung ausmessen. Schnell stellt sich die Frage, wie man den nun konkret die Wohnfläche der Wohnung berechnet ?
Grundsätzlich ist die Wohnfläche einer Wohnung nach der WohnflächenVerordnung zu berechnen. Die Berechnung ergibt sich dabei aus den §§ 2-4 der Wohnflächenverordnung. Grundsätzlich gehören nach dem Gesetz folgende Räume zur Wohnfläche:
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören…
Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung …gehören. (
§ 2 Abs 1 und 2 WoFlV)
Nebenräume wie Keller, Heizungsräume, Garagen und etc nicht für die Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen (
§ 2 Abs 3 WoFlV).
Was sich erst einmal relativ einfach und klar anhört, kann durchaus schwierig in der Bewertung sein. Was ist mit der Terrasse, die an der Wohnung liegt, aber zu einem für alle Mieter frei zugänglichen Garten gehört ? Ist eine solche Terrasse als “zur Wohnung gehörig” anzusehen. Es kommt darauf an, jedenfalls sollten solche Punkte bei der Berechnung der Wohnfläche gründlich geprüft werden.
Die Art und Weise der Berechnung kann der klaren Vorschrift des
§ 3 WoFlV entnommen werden. Die Höhe eines Raumes hat eine besondere Bedeutung für die Berechnung der Wohnfläche. Beträgt die Höhe vom Boden bis zur Decke weniger als 1 Meter, ist diese Fläche nicht als Wohnfläche zu bewerten, beträgt die Höhe zwischen Boden und Decke 1-2 Meter, ist die Grundfläche nur zu 50% als Wohnfläche zu bewerten (
§ 4 WoFlV). Die meisten Fälle von Mietminderung beziehen sich auf diesen Problembereich, da oft die Grundfläche der Bauzeichnung in Mietverträgen ohne weitere Prüfungn durch den Vermieter als Wohnfläche angegeben wird, tatsächlich aber die Schrägen nicht herausgerechnet wurden. Wer also einige Zimmer mit entsprechenden Schrägen gemietet hat, sollte durchaus einmal nachmessen.
Weiterhin ist in
§ 4 WoFlV die Berechnung von Terrassen, Balkonen und Loggias geregelt. Hier soll nach § 4 nr 4 WoFlVo “in der Regel” ein Viertel der Fläche als Wohnfläche angenommen werden, höchstens jedoch 50%. Wann der Regelfall gegeben ist, und wann die 50% greifen, ist nicht erläutert. Ich hatte bereits in einem
früheren Beitrag hierzu die Rechtsprechung des AG Hamburg-Barmbek erläutert.
Verkompliziert wird die Berechnung nun aber durch folgendes Problem: Die Wohnflächenverordnung trat erst zum 1.1.2004 in Kraft. Dies bedeutet, dass alle Mietverhältnisse, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, nicht nach der Wohnflächenverordnung zu bewerten sind, sondern nach den vereinbarten bzw üblichen Vorgaben der Region (siehe hierzu
BGH Urteil vom 22.4.2009, AZ: VIII ZR 86/08).
Ist der Mietvertrag also älter als 6 Jahre, muss genau nachgeforscht werden, wie die Fläche zu berechnen ist. WEsentliche Unterschiede ergeben sich dann meist bei der Berechnung von Balkonen, Terrassen und Loggien, da in diesem “Altfällen” meist generell 50% Anrechnung gilt.
Bevor eine Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche vorgenommen wird, sollte also die Wohnfläche genauestens überprüft werden, eine “grobe” Messung reicht nicht aus.
