Vermietererzählungen aus dem Märchenland

In der mietrechtlichen Praxis tauchen immer wieder dieselben Behauptungen von Vermietern auf, die dann ein verunsicherter Mieter dem Mietrechtler vorträgt. Dabei mache ich die Erfahrung, dass sich viele dieser falschen Vermieterbehauptungen auch im Rechtsempfinden der Mieter festgesetzt haben. Zeit mit einigen dieser Mythen  aufzuräumen:

1. Kaution

In unglaublich vielen Mietverträgen findet sich die Formulierung: „Die Wohnung wird erst nach Überweisung/Zahlung der Kaution übergeben“. Eine solche Regelung ist unwirksam. Nach § 551 Absatz 2 BGB ist nur eine Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten, der Mieter ist zur Zahlung von 3 gleichen Teilbeträgen berechtigt. Gemäß § 551 Abs 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Der Mieter kann bei einer derartigen Konstellation also nur 1/3 der Kaution überweisen und dann die Übergabe der Mietsache verlangen.

2. Kleinreparaturklausel

In den vielen Standardmietverträgen fnden sich Regelungen zur sogenannten Kleinreparaturklausel. Danach sind erforderliche Reparaturen dann vom Mieter zu bezahlen, wenn Reparaturen an Installationsgegenständen notwendig werden, die dem beständigen Zugriff des Mieters unterliegen, etwa Fenster und Türgriffe, Armaturen, Spültatsten oder Elektrogeräte wie Herd und Waschmaschine. Grob gesagt alles, was ständig direkt vom Mieter benutzt wird und  durch diese Benutzung schneller reparaturbedüftig wird.

Die Klausel wird gerne von Vermietern genutzt, um die verschiedensten „kleinen“ Rechnungen umzulegen, etwa Instandsetzungen von Gasetagenheizungen, Instandsetzung von Türen, Fenstern und sonstige Reparaturen.Dabei sind aber nur die Reparaturen umlegbar, die sich auch wirklich auf Gegenstände beziehen die dem Einfluss und Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Ist dies anhand der Rechnung nicht feststellbar, können diese Kosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Darüber hinaus ist die Kleinreparaturklausel auch in der Summe begrenzt. Dabei besteht nach der Instanz- und BGH-Rechtsprechung eine Grenze von ca. 80-100,- € pro Reparatur und eine Obergrenze für die Summe  aller Reparaturen in Höhe von circa 7-8% der Jahresnettomiete.  Sollte die Rechnung also höher als 80-100,- € (Die Instanzgerichte gehen hier von unterschiedlichen Beträgen aus, in der Literatur wird auch 100,- € noch als zulässig angesehen) sein, ist eine Umlage auf den Mieter nicht möglich. Auch wenn für das jeweilige Kalenderjahr die Kleinreparaturen mehr als 7-8% der Jahresnettomiete betragen, ist eine solche Überwälzung der Kosten unwirksam.

Gerne greifen Vermieter auch zu dem Hinweis, dass der Mieter die Reparatur  selber machen solle, das ergebe sich ja aus der Kleinreparaturklausel. Grundsätzlich ist der Mieter jedoch nicht verpflichtet die Reparaturen durchzuführen, vielmehr liegt die Instandsetzungspflicht immer beim Vermieter, auch bei einer Kleinreparaturklausel im Mietvertrag.

3. Rückgabe der Mietsache

Eine weiterer Rechtsirrtum ist die Ansicht vieler Vermieter, dass Sie einer Rückgabe der Mietsache „zustimmen“ müssten. Oft behaupten Vermieter im Rahmen der Rückgabe, dass Sie die Wohnung „so“ nicht zurücknehmen würden. Aber die Rückgabe der Mietsache ist nicht von einer Willenserklärung des Vermieters abhängig, es reicht aus wenn der Mieter endgültig und ernsthaft den Besitz aufgibt und dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Besitz zu übernehmen. Klassischerweise läuft dies so: Der Mieter teilt dem Vermieter einen Übergabetermin mit. Bei diesem Übergabetermin reicht es aus, gegenüber  dem Vermieter die Übergabe zu erklären und alle Schlüssel zu übergeben (natürlich muss die Wohnung auch geräumt sein – hier gibt es viele mögliche Folgeprobleme – doch dazu zu einem späteren Zeitpunkt). Ersatzweise kann der Mieter dem Vermieter auch – etwa bei Nichterscheinen des Vermieters oder eines Beauftragten – die Schlüssel samt Erklärung übersenden. Damit wird der Besitz endgültig aufgegeben und die Verjährungsfrist des § 548 BGB beginnt zu laufen. Allerdings muss der Mieter beachten, dass er auch bei einer Rückgabe vor Ende des Mietvertrags die vertraglich vereinbarte Miete bis zum Ende der Mietzeit zahlen muss.

Dem Mieter ist daher anzuraten, den Erklärungen des Vermieters nicht blindlings zu folgen, sondern zu prüfen, ob die Rechtslage nicht doch eine Andere ist.