Vermieterfalle § 548 BGB

Das BGB kennt meist recht großzügige Verjährungsfristen, was bereits in der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß § 195 BGB zum Ausdruck kommt. Dabei ist der Verjährungsbeginn auch erst am Ende des Jahres, an dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).

Im Mietrecht stellt § 548 BGB jedoch eine überraschende Ausnahme zu diesen Fristen dar, die bereits so manchen Vermieter um seine Ansprüche gebracht haben. Worin liegt die Tücke dieser Norm ?Nach § 548 Absatz 1  BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schadensersatz oder Verschlechterung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten. Gemeint sind also alle Forderungen wegen Beschädigung (BSP: Kaputte Türen etc) oder Verschlechterung der Mietsache (BSP: Mieter hat keine Schönheitsreparaturen oder REnovierung durchgeführt, Vermieter muss streichen lassen). Die Verjährung beginnt dabei an dem Zeitpunkt zu laufen, an dem der Vermieter die Sache zurück erhält. Hier beginnen nun die Komplikationen:

• Für die Rückgabe der Mietsache ist nicht die Mitwirkung des Vermieters erforderlich. Es reicht für eine wirksame Rückgabe daher aus, wenn alle Wohnungsschlüssel dem Vermieter übergeben werden. Trotz der weitverbreiteten Meinung, dass der Vermieter die Sache „annehmen“   müßte, reicht die endgültige Besitzaufgabe des Mieters und die Übergabe der Schlüssel (etwa Einwurf in den Briefkasten) aus um den Verjährungsbeginn zu bewirken.
• Der Verjährungsbeginn stellt einzig und alleine auf die Rückgabe der Mietsache ab, nicht auf den eventuell noch weiter laufenden Mietvertrag (siehe BGH, Urteil vom 15.3.2006, AZ: VIII ZR 123/05).  Etwaige Schadensersatzansprüche können daher bei entsprechend vorzeitiger Rückgabe der Wohnung bereits kurz nach oder sogar während des noch bestehenden schuldrechtlichen Mietverhältnisses verjähren. Kurz gesagt: Der Mietvertrag spielt für die Verjährung keine Rolle.

• Die Verjährung wird nur durch Einreichung einer Klage oder eines gerichtlichen Mahnbescheids gehemmt. Eine weitere Möglichkeit der Hemmung liegt in der Verhandlung über den Anspruch. Eine solche Hemmung ist jedoch nicht das einfache Anschreiben, dass Schadensersatz geltend gemacht wird und die entsprechende Antwort, dass der Anspruch zurückgewiesen wird.

Aus den genannten Komplikationen heraus ist daher der Vermieter gehalten, bei Rückgabe der Wohnung unverzüglich zu handeln. Er muss den Zustand der Wohnung feststellen, und bei vorhandenen Verschlechterungen den Mieter unter Fristsetzung zur Behebung der Verschlechterungen auffordern. Für Schäden ist diese Nachfristsetzung  nicht erforderlich. Dann muss der Vermieter die Höhe der Schäden feststellen (beispielsweise durch Kostenvoranschläge) und den Mieter unter Fristsetzung zur Zahlung auffordern. Kommt der Mieter dem ncht nach, ist Klage (bzw gerichtlicher Mahnbescheid) geboten. Und das alles in den 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung.

Dieses Prozedere kann dann umgangen werden, wenn die Kaution des Mieters noch vorhanden ist, da die Schäden mit dieser Kaution aufgerechnet werden können.  Das klappt natürlich dann nicht, wenn der Mieter vorher – wie bei manchen Mietern üblich – „abgewohnt“ hat.